Así, es conveniente considerar, en primer lugar, que en plena recesión económica a fines del año 2000, la Reserva Federal (la FED), decidió bajar la tasa de interés de Fondos Federales (Federal Funds Rate) desde el 6.5% a 1% . Asimismo, la tasa hipotecaria fija a 30 años bajó en 2.5 % , pasando de un 8% a 5.5%; y las tasas de interés ajustables a un año pasaron de 7% a 4% (Federal Reserve Board “Statistics: Releases and Historical Data”, 2008)
Estas tasas tan bajas dieron lugar a que los bancos pudieran ofrecer créditos hipotecarios muy baratos, lo que muchas personas aprovecharon para comprar casas; generándose una demanda inusitada de bienes inmobiliarios, que en poco tiempo provocó un incremento impresionante en el precio de ese tipo de bienes.
Tan atractivo se volvió pedir prestado y comprar bienes raíces, que muchos inversionistas vendieron sus acciones de las empresas tecnológicas, (cuyos precios se vinieron abajo con la crisis del 2001) y se fueron al mercado inmobiliario.
Para las instituciones financieras este mercado se convirtió en un magnífico negocio, tanto que se crearon opciones de crédito incluso para aquellos clientes que no eran solventes los llamados, “Clientes Sub-Prime” (recordad los NINJAS del estudioso Leopoldo Abadía) y a los que prestarles representaba un riesgo muy alto. Esta acción estaba respaldada legalmente por la “Community Reinvestment Act” (Federal Financial Institutions, Examination Council, [FFIEC], 2008) que es una ley norteamericana que obliga a los bancos a otorgar créditos a personas que no tienen un buen historial crediticio.
Es importante explicar que en USA, la calificación de los contratantes de deuda se realiza con la puntuación denominada FICO Score, que es la metodología más usada en todo mundo para medir la solvencia crediticia del contratante de un crédito. Es un modelo estadístico que estima la probabilidad de que un individuo pague sus deudas a tiempo, y refleja los riesgos y costos de otorgar crédito a una persona, valorando en cada caso los siguientes elementos: el historial de pagos, la deuda total, la antigüedad; los tipos de crédito usados y el número de consultas crediticias.
El FICO Score, es un indicador que califica en un rango de 300 (el más bajo) a 850 puntos (el más alto). Todo deudor con puntuación superior a 620 es candidato “Prime”; es decir, tiene solvencia económica para pagar un crédito. En cambio los deudores que se ubican por debajo de los 620 puntos son considerados “Sub-Prime” y se caracterizan por ser malos pagadores; ya sea que presentan retrasos en sus pagos de tarjetas de crédito, o que se han declarado en quiebra anteriormente. Los préstamos a este tipo personas son muy riesgosos, tanto para los prestamistas como para el deudor mismo, ya que se requiere cobrar tasas de interés y comisiones mucho más elevadas que a los deudores Prime, para cubrir el alto riesgo.
En Estados Unidos, el 60% de la población del país tiene un historial crediticio con puntuación entre 650 y 799 (National News, www.insurancejournal.com., 2008) es decir, son clientes Prime el resto son clientes Sub-Prime.
En pleno auge de la demanda de créditos y de incremento de los precios de los inmuebles, los bancos norteamericanos idearon formas novedosas para poder prestar también a estos clientes. De este modo se empezaron a otorgar préstamos con un conjunto de facilidades como las siguientes:
a) Pago de interés sólo.
Este tipo de hipoteca permite al contratante pagar únicamente el interés durante una cantidad específica de años; después de eso, debe pagar el capital y el interés. El período de pago es por lo general entre 3 a 10 años. Después de eso, el pago mensual aumenta, aún si las tasas de interés se mantienen al mismo nivel, porque debe pagar el capital junto con el interés.
b) Préstamo a tasa ajustable (ARM) con opción de Pago.
Esta es una hipoteca cuya tasa de interés no es fija, sino que cambia durante la vida útil del préstamo basándose en los movimientos de un índice de interés, como la tasa de los valores del Tesoro o el llamado Cost of Funds Index. Las opciones de pago son:
1) Un pago tradicional por el capital del préstamo más intereses (que reduce la cantidad adeudada en la hipoteca). Estos pagos están basadas en un plazo fijo de préstamo; por ejemplo, un plan a 15, 30, o 40 años.
2) Un pago mínimo o limitado (que podría ser menor al monto de interés pagadero todos los meses y no reducir la cantidad adeudada). Si se elige esta opción, los intereses que no se paguen, se suman al capital del préstamo, aumentando así la cantidad de la deuda y los intereses que tendrá que pagar.
Generalmente la tasa de interés en un préstamo ARM con opción de pago es muy baja durante los primeros 3 meses. Después, aumenta hasta aproximarse a la de otros préstamos.
Muchos préstamos ARM con opción de pago limitan la cantidad que puede aumentar el pago mensual de un año al otro., pero el interés que no paga debido al límite sobre el pago se suma al saldo del préstamo.
Los préstamos ARM con opción de pago tienen un período incorporado en el que se debe recalcular la deuda (por lo general cada 5 años). En ese momento, se vuelve a calcular el pago con base al plazo restante del préstamo. Si el saldo del préstamo aumenta, o si las tasas de interés sube con más rapidez, los pagos se incrementan mucho.
Con estos tipos de hipotecas los deudores pueden enfrentaron dos grandes problemas:
• Un "shock" de pago, que significa que los pagos pueden subir mucho, hasta el doble o el triple, después del período de interés sólo, o cuando se ajustan los pagos, haciendo muy difícil o imposible el pago del crédito.
• “Amortización negativa”, que se presenta cuando los pagos no cubren todo el interés adeudado, de modo que el interés restante se suma al saldo de la hipoteca y el monto del adeudo aumenta por encima del monto original. Es decir, el monto del préstamo aumenta cada mes, en lugar de disminuir. (The Federal Reserve Board, Hipotecas con pagos de interés sólo y préstamos ARM con opción de pago ¿Le convienen a usted?, 2008).
Estas modalidades de crédito se crearon y se contrataron porque surgieron en un período en que los precios de los bienes inmobiliarios se incrementaban a tal velocidad que superaban el incremento del monto del crédito. Es decir, no importaba que tanto se pagara, el aumento del valor de los activos hacía rentable tener un préstamo de este tipo.
Según el Índice de precios de casas S&P/Case-Shillerr que mide el comportamiento del precio de las casas en diferentes regiones de USA, entre 1997 y 2006 se presenció la llamada “Burbuja inmobiliaria” debido a que el precio se incremento en un 131%, es decir un aumento promedio anual del 13%; una inversión altamente rentable, incluso aunque se pagase una tasa de interés muy elevada por el crédito hipotecario. El índice se calcula con la información de las ventas de casas familiares con año base 2000=100; fue desarrollado por los economistas Chip Case, Robert Shiller y Allan Weiss. (Standard and Poors, S&P U.S. Indices, 2008)
También en Europa los precios de las casas crecieron sustancialmente: en Gran Bretaña, 194%; en España 180% y en Irlanda 253%. De hecho, por esa razón, en Estados USA, cerca del 21% de todos los préstamos otorgados entre 2004 y 2006 fueron del tipo Sub-Prime, los cuales sumaron en 2006 la cantidad de 600 billones de dólares; casi un 20% del total de los préstamos hipotecarios. Tan sólo de 1999 a 2006 los préstamos Sub-Prime pasaron de representar un 9% del total de préstamos otorgados a un 20%.
Además, dado que los bienes inmuebles estaban subiendo de precio, muchas personas en USA optaron por solicitar una segunda hipoteca sobre el valor que su casa había ganado; las llamadas “HELOC” Home Equity Line of Credit (Línea de Crédito hipotecario para vivienda) que es un crédito revolvente en el cual la casa sirve como garantía colateral. Ya que la casa es el activo más grande que tiene una persona, muchos propietarios usan sus líneas de crédito para cubrir gastos muy grandes y de largo plazo como la educación, mejoras a la vivienda o gasto médicos, pero no para los gastos diarios y se otorga luego de restarse la primera hipoteca. (The Federal Reserve Board, “When your home is on the line”, 2008). Sin embargo, muchos beneficiarios de estos créditos utilizaron los recursos para realizar gastos en bienes de consumo, abusando del uso del valor generado por su casa y, por supuesto, poniéndose en una posición muy difícil de sostener en el largo plazo.
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